シノケン＠アパート経営

不動産への投資

近年、テレビCM等で注目されている不動産業者があります。福岡で創業し、2020年で創業30周年を迎えるシノケングループです。創業当時は現在とは商号も事業形態も異なっています。1990年に株式会社シノハラ建設システムという商号で創業しています。当時は福岡に本社があったとのことですが、現在は東京の支店を本店とし、福岡との2本店体制として展開しているようです。

また、業務形態は現在はグループ企業のトップとして、持ち株会社となっているため、グループ全体の管理業務を行ない、不動産に関する業務は子会社が受け継ぐ形だといいます。

土地も資金もなしで始める不動産投資

シノケングループの大きな特徴として、4年連続でアパートの建築棟数が全国1位というものがあります。それだけアパートの販売を行っており、購入者がいるということになります。これは、他と少し異なる手法で販売を行っていることが要因となっているのではないでしょうか。

一般に不動産投資は、土地や資金が必要となります。空いた土地を有効活用というのもありますし、資金運用でということもあるでしょう。しかし、土地もなく、資金がそれほどなくても始められるというのがシノケンの大きな特徴となっているようです。

これにはもちろん理由があります。資金がなければローンを組むことになるのですが、その返済を家賃収入で補っているという点です。毎月の返済額以上の収入があれば、ローンによる負担は全くなくなるので、フルローンであっても返済が可能となるわけです。但し、しっかりと利益を出すためには、30年ローンを30年で返済するのではなく、繰り上げ返済をするということも大切とのこと。30年間の利息というのはかなりの金額になるため、早めに完済することで利息分を少なく抑えることも可能になるのだといいます。

アパートとマンションで会社が変わる

同じ不動産投資でも、アパートにするかマンションにするかで関係する会社は変わってくるようです。アパートの場合は、シノケンプロデュース、マンションの場合は、シノケンハーモニーとなっています。もちろん、同じグループ会社です。また、管理会社を依頼する場合も同じグループのシノケンファシリティーズといったようにグループ内でそれぞれ別の会社が専門的に業務を受け持っているようです。

業務ごとに子会社化していて、それぞれの業務に特化しているというのが大きな特徴といえるのではないでしょうか。もともと創業時からアパート関連の仕事をしていたということもあり、創業から30年という期間の中で培ってきたアパートに関するノウハウも十分なものがあり、その結果が4年連続1位ということにつながっているのかもしれません。

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アパート建築棟数1位

アパート経営と言えば、不動産業者ということになりますが、近年CM等で注目されているシノケンプロデュースという会社があります。グループ企業の中でアパートの企画、販売を行っている会社です。アパートの建築棟数が全国で1位ということは、かなりのことですが、創業から30年ほどの企業ということもあり、不動産業界においては比較的歴史のある会社といえるのではないでしょうか。

現在はグループの持ち株会社となっているシノケングループが創業時からアパートに関する業務を行っていたということもあり、現在は様々なグループ会社がその業務を引きついているのです。もちろん、引き継いでいるのは業務だけではなく、これまでのノウハウもしっかりと受け継いでいるからこその結果ということになるのではないでしょうか。

資産運用としてのアパート経営

アパートやマンションの経営というと、空いている土地を有効活用するために、所有地に賃貸物件を建築し経営を行うといったイメージがあります。そうなると、土地を持っている人、もしくは潤沢な資金があり、土地を購入し、そこに賃貸物件を建築できる人しか手が出せないといったイメージがあるのではないでしょうか。

一般にはそうかもしれませんが、シノケンプロデュースが新しく打ち出しているスタイルが、土地がなく、資金が少なくてもできるアパート経営なのです。それが可能であれば、対象者は土地や資金がない人も含まれてくることになります。だからこその建築棟数全国1位ということになっているようです。

アパート経営のための資金をどうするか

土地なしで少ない資金でアパート経営をするにはどうするかということになるのですが、ローンを利用するということになります。しかし、ローンを利用してお金を借りることになれば、毎月のローンの返済が大変ということになります。その返済をアパート経営における家賃収入で充当することになるので、土地がなく資金が少なくてもアパート経営が可能、という仕組みをとっているそうです。

但し、一般的に考えれば、入居率が高くなければローンの返済もままならないというリスクが出てくることになります。しかし、シノケンのアパート経営の特徴の一つに入居率の高さがあります。これは駅から10分圏内の好立地であることに加えて、物件自体がデザイナーによる1棟ごとに異なる設計であること、時代にニーズに合わせた設備となっていることに裏付けられているといいます。

そのため、シノケンで実際にアパート経営をしている人の多くはサラリーマンや公務員であり、土地所有者や資産を持っている人ではないのだそうです。家賃収入をそのままローンの返済に充てられるため、資産がなくても無理なく経営していけるようです。

創業時はアパートの販売

CM等で認知度の高くなっている企業にシノケングループという会社があります。持ち株会社であり、子会社の運用を行っているのですが、もともとは福岡で創業してアパートの販売をしていた企業です。現在の持ち株会社となってからは、それまでの業務は子会社が受け継いでいるようです。

不動産投資を得意としている会社で、アパートの企画・販売からマンションの企画・販売をグループで行っています。アパートに関しては、建築棟数が4年連続で第1位という実績もあげているのです。これは、これまでの土地や資産を持っている人だけが対象ではなく、一般の会社員や公務員を対象に販売を行っているというのが要因となっていると考えることができます。

土地と建物をローンで購入するため、ローンの審査に通れば、土地も資産も関係なくなるということです。もちろん、初期費用でいくらかの出費は考えておく必要があるかと思います。

エネルギー関連事業

大手の不動産業者は不動産の業務だけでなく、エネルギー関連の事業もおこなっているところが多いです。特に、近年ゼロエネルギーハウスといったような、太陽光を利用する発電システムを取り入れる住宅も多くなり、太陽光関連の業務を行う不動産関連業者が増えているのです。実際にパネルなどの機器を造るのではなく、販売といった領域に取り組んでいるようです。

シノケンでもエネルギー事業に力を入れるようになってきているようですが、LPガスや電力の小売りが主な領域だといいます。電力の自由化が行われるようになったことも要因のひとつでしょう。その販売に関しては、一般に販売するのが中心というわけではなく、シノケングループのグループ会社が販売するアパートやマンションに対してガスや電力の販売を行っているようです。

エスケーエナジーという商号なのですが、本社は福岡で、名古屋、東京、仙台、大阪に連結子会社があります。

海外事業

最近、シノケングループが力を入れているのが海外事業なのだそうです。中国を皮切りにインドネシア、シンガポールに子会社を持っているといいます。

こちらでは、不動産の仲介等を中心とした不動産業、また、不動産投資を対象とした不動産ファンド事業が行われているそうです。

海外の不動産であっても、日本国内から購入することも可能になっており、国内の子会社と同様に日本にいながら現地のアパートやマンション経営を行うことができるようです。

SKG INVEST ASIA (HONG KONG) LIMITEDという商号で、上海、インドネシア、シンガポールの会社は連結子会社となっているようです。一部の子会社は日本語での対応も可能になっているようです。

部門ごとに子会社化

シノケングループはグループ企業で、それぞれの事業を子会社が行っており、その統括を持ち株会社であるシノケングループが行っています。アパートの販売で有名な企業ですが、マンションの販売や、アパート管理、マンション管理などもおこなっています。LPガスや電力といったエネルギー関連の子会社もあり、グループ内の子会社でアパートやマンションに関するほとんどの業務が可能になっているといえるのではないでしょうか。

アパートやマンションの購入に関しては、専門に行っている子会社から購入することになりますし、その後の管理は外部に委託することなく、子会社で行うことができるとのこと。とはいえ、ここまでは、地場のそれほど大きくない不動産屋でも可能なのではないでしょうか。

他社と違う大きな特徴は、エネルギー関連の子会社があることから、LPガスや電力に関してもグループ企業で可能となっていることです。外部の業者に委託するよりは費用もかかりにくくなっているようです。

アパート建築棟数1位の理由

アパートの建築棟数が4年連続で全国1位であるということが売りのひとつでもあるのですが、その理由のひとつとして、全てをグループ会社で管理できているため、費用がかかりにくいというのがあるのかもしれません。特に電力に関しては自由化が行われたことで、小売りが可能になっているのですが、直接電力会社と契約するよりはメリットがあるようです。

しかし、一番の理由となるのが、土地や資金が少なくてもアパート経営が可能というシノケングループのスタイルではないでしょうか。通常であれば、使っていない土地等の不動産の運用ということでアパート経営を行う人は少なくありませんが、それほど資産がなくてもアパート経営ができるため、一般的な社会人でも可能となっているのです。実際にシノケンでのアパート経営を行っている人の9割はサラリーマンや公務員なのです。これはかなり特徴的なことといえるのではないでしょうか。

ローンを家賃収入で返済

アパート経営を行うためには、土地や初期の資金が必要となりますが、それらがない場合はローンを利用することになります。そのローンの返済を家賃収入で行うことになるのですが、そのためには安定した家賃収入、つまり入居率が高くなければなりません。入居率が低い状態でローンを返済するには、強引に家賃を上げなければならなくなりますが、そうするとさらに入居者も退去してしまうでしょう。

相場に合った家賃で入居率を高めることが大切になるのですが、シノケンのアパートは入居率の高さが売りのひとつとなっています。これは、駅から近く立地条件の良い土地だけを選定して入手しているということが大きな理由となっているようです。

アパートの販売から始めたシノケングループ

現在はシノケングループとして、多くの子会社の運営を行っている企業ですが、創業時はアパート販売を中心とした不動産業者だったそうです。福岡で創業し、現在はその福岡を本社としながら東京にも本社を置き、2本社体制としています。
子会社も多くあり、大きく分類すると、不動産セールス業、不動産サービス業、ゼネコン事業、エネルギー事業、ライフケア事業、海外事業、その他の事業に分けることができるようです。基本としては、不動産業全般といえるのではないでしょうか。
アパートやマンションの販売に関しては、不動産セールス事業を行う子会社が担っています。その管理やメンテナンス用に子会社がありますし、他にも債務保証や不動産ファンド、短期保険といった業務に関しても専門に行う子会社が用意されているのです。
実際にアパートやマンションの建築に関しても、ゼネコン事業を行う専門の子会社があります。そのアパートやマンションにガスや電力を販売するエネルギー事業を行う子会社もあるのです。

ライフケア事業

グループでは、不動産以外にもライフケア事業を行う子会社があり、サービス付き高齢者向け住宅の運営といった業務においては、アパートやマンションの経営とそれほど大きな違いはないかもしれません。しかし、訪問介護や、居宅介護支援、デイサービス、グループホームの運営といったあたりは、完全なライフケア事業を専門としているということになるでしょう。

アパートやマンションの販売とは少しかけはなれたイメージとなるのかもしれませんが、もともとは独立した会社であり、分社化したものではないということです。株式を取得し子会社化しているため、従来の業務とはことなる業務を行っているということでしょう。その子会社が株式会社アップルケア、株式会社フレンドとなっています。

シノケンの子会社

シノケングループのグループ企業には、もともとの業務が分社化したもの、また、株式を取得し子会社化したものの2種類があります。ゼネコン事業を担っている株式会社小川建設は、株式を取得したもので、建築全般の企画から設計、施工、アフターケアやメンテナンスを行っているそうです。

創業30年の親会社に比べて、小川建設は創業が明治42年と、創業からすでに100年以上も経過している老舗の建築業者です。販売から建築、また、ガスや電力と言ったエネルギーの供給、その後の管理からメンテナンスまで、全てがグループ内の企業で行われているのです。

こういったグループ内の仕組みがあるからこそ、あまり費用を掛けずにアパート経営を始めることができ、それがグループの大きな強みとなっているのかもしれません。